PROYECTO DE LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

TÍTULO I DISPOSICIONES FUNDAMENTALES

CAPÍTULO I DE LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES

Objeto
Artículo 1°. La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, habitación, pensión y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

Principios
Artículo 2°. La Presente Ley es de carácter estratégico y de servicio público no lucrativo de acuerdo a los principios constitucionales de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, progresividad, transparencia, sostenibilidad y participación, a los fines de asegurar el desarrollo humano integral, la consolidación de la familia y la comunidad.

Declaratoria de Interés Público
Artículo 3° Se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, a tal efecto, el Ejecutivo Nacional, tomará todas las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos necesarios, que garanticen a todas las ciudadanas y los ciudadanos, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias; persiguiendo como fines supremos:
1.   Proteger y garantizar el derecho humano a una vivienda y hábitat adecuados para todas las personas y familias, especialmente de quienes se encuentren en situación de discriminación, vulnerabilidad o marginación.
2.   Preservar y garantizar la seguridad jurídica de la tenencia de las viviendas.
3.   Erradicar los desalojos arbitrarios.
4.   Brindar la atención integral a las personas y familias victimas de desalojos inconstitucionales, ilegales o arbitrarios.

Ámbito de Aplicación
Artículo 4°. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento y se aplicarán en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela, a tal fin, los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

CAPÍTULO II DEFINICIONES

Artículo 5°. Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse como: VIVIENDA URBANA Y SUBURBANA: las primeras, aquellas unidades de vivienda que se encuentren físicamente ubicadas dentro del área de las ciudades, y las segundas, aquellas que sean edificadas en sus zonas de influencia, que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de expansión, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: Aquel pago de renta que recae sobre una unidad de vivienda habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria o el arrendatario.
ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO AL DE LA VIVIENDA: Aquel pago de renta que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en la definición anterior; en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas.
INTERESADAS O INTERESADOS: A los efectos de la presente Ley se consideran interesadas o interesados:
1.   La propietaria y/o propietario.
2.   La arrendadora y/o el arrendador.
3.   La arrendataria y/o el arrendatario.
4.   La subarrendadora y/o el subarrendador
5.   La subarrendataria y/o el subarrendatario.
6.   La usufructuante y/o el usufructuante.
7.   La usufructuaria y/o el usufructuario.
8.   Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los procedimientos judiciales o administrativos previstos en la presente ley.
9.   Las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.
10. Las Organizaciones Sociales que se creen legalmente para la Defensa de los derechos de los Arrendatarios.
11. Los Consejos Comunales.
ÓRGANO DE INQUILINATO: Órgano administrativo al que se le atribuye la competencia inquilinaria en la presente Ley.
DEFENSORÍA PÚBLICA DE INQUILINATO: Órgano al que se le atribuye la competencia de resguardar la defensa de las interesadas o los interesados que se les violen o menoscaben los derechos contenidos en la presente Ley.
CLÁUSULA PENAL ARRENDATICIA: Es la sanción prevista por las interesadas o los interesados en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato.

CAPÍTULO III EXCLUSIONES

Excepción del Ámbito de Aplicación
Artículo 6°. Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o
subarrendamiento de:
1.   Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2.   Las fincas rurales.
3.   Los fondos de comercio.
4.   Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.

Exclusión Por Relación Laboral
Artículo 7°. Queda excluida del régimen de la presente Ley, la ocupación de oficinas o locales que sean consecuencia o con ocasión de una relación laboral, o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación del canon mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo.

Exclusión de la Fijación del Canon de Arrendamiento
Artículo 8°. Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los
cánones de arrendamiento:
1.   Los inmuebles pertenecientes a la República Bolivariana de Venezuela, los estados, los municipios y los organismos públicos que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.
2.   Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente se encuentre entre los diez (10) años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.
3.   Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 1.226 Salarios Mínimos Urbanos.
El Ejecutivo Nacional, podrá modificar el valor de exención mencionado en el numeral 3 del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social.

CAPÍTULO IV PROHIBICIONES EXPRESAS

Prohibición de Decretar Medidas Cautelares
Artículo 9°. A partir de la publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de la presente Ley, queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a viviendas, pensiones y/o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y/o familias.

Retroactividad de las Medidas Cautelares
Artículo 10°. De conformidad con el artículo anterior, aquellas demandas en las que se solicitaron medidas cautelares de secuestro, sobre inmuebles destinados a viviendas, pensiones y/o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y/o familias, iniciadas antes de la entrada en vigencia de la presente Ley y se encuentren en cualquier grado y estado, previo a su ejecución deberán suspenderse y adecuarse a las formalidades establecidas en la presente Ley.

Arrendamiento sobre viviendas Inadecuadas
Artículo 11°. Se prohíbe el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o
suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están
comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente denominadas ranchos, que
son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y
cartones; que carecen de servicios de infraestructura primaria.
En consecuencia, nadie estará obligado a pagar canon de arrendamiento por viviendas de esta clase.

De las Viviendas Adjudicadas por el Estado.

Artículo 12°. Queda expresamente prohibido el arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado, hasta tanto no se cumplan los extremos establecidos en las leyes que regulan la materia para la adjudicación de vivienda, el incumplimiento de esta norma será causal de sanción de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio de las sanciones que contemplen las leyes que regulan la materia para la adjudicación de viviendas.

De los Anuncios en Prensa

Artículo 13°. Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de
publicidad en los cuales:
1.   Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero el arrendatario o subarrendatario, así como, establecer discriminaciones relativas a raza, sexo, credo, profesión o condición social.
2.   Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede.
3.   Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.
En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador y/o arrendadora dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley.

De la Exhibición de los Inmuebles

Artículo 14°. Se prohíbe el cobro de sumas de dinero por solo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento, sin perjuicio del derecho que asiste al intermediario de cobrar su comisión por la negociación efectuada.

CAPÍTULO V

DE LA COMPETENCIA DE LA ADMINISTRACIÓN, DE LA JURISDICCIÓN ESPECIAL

INQUILINARIA Y LA DEFENSORÍA PÚBLICA PARA LA PROTECCIÓN DEL

DERECHO A LA VIVIENDA

Sección Primera De la Competencia de la Administración

Órgano Rector


Artículo 15°. Las funciones administrativas en materia inquilinaria son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, las cuales se ejercerán a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de hábitat y vivienda.

Representación en los Estados


Artículo 16°. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de hábitat y vivienda, deberá crear una Dirección Nacional de Inquilinato, con representación en todas las entidades federales de la República Bolivariana de Venezuela, con el objeto, de garantizar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en la presente Ley.

De las Atribuciones


Artículo 17°. La Dirección Nacional de Inquilinato tendrá las siguientes atribuciones:
1.   Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.
2.   Realizar a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley, enmarcados en los principios de honestidad, transparencia, legalidad e igualdad.
3.   Imponer las sanciones administrativas a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.
4.   Proveer de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.
5.   Promover y difundir el contenido de la presente Ley.
6.   Generar en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección de los derechos de los inquilinos e inquilinas políticas públicas, que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.
7.   Realizar un censo de contratos de arrendamientos, cada tres (03) años.
8.   Las demás que le sean atribuidas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las leyes y por el Ejecutivo Nacional.

Del Censo de Contratos de Arrendamientos


Artículo 18°. La Dirección Nacional de Inquilinato, en el plazo de tres (03) meses a partir de la
entrada en vigencia de la presente Ley, procederá a elaborar un Censo de Contrato de
Arrendamiento sobre inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, habitación y/o
pensión.

Datos del Censo


Artículo 19°. El Censo de Contrato de Arrendamiento, será el instrumento que permita recabar información relativa a los datos identificativos del arrendador y/o arrendadora, arrendatario y/o arrendataria, del canon de arrendamiento, de la existencia de cláusulas penales, de la duración del contrato, de la fecha del contrato, del tipo de inmueble, de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Dirección Nacional de Inquilinato considere pertinente.

Obligación de los Arrendadores y/o Arrendadoras


Artículo 20°. Los arrendadores y/o arrendadoras, deberán remitir a la Dirección Nacional de Inquilinato en un lapso máximo de noventa (90) días de la entrada en vigencia de la presente Ley, los datos a que se refiere el artículo anterior.

Inclusión de los Arrendatarios y/o Arrendatarias


Artículo 21°. Los arrendatarios y/o arrendatarias, tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se refiere el artículo 18° de la presente Ley, de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador y/o arrendadora de los datos remitidos.

Incumplimiento de la Obligación los Arrendadores y/o Arrendadoras


Artículo 22°. El incumplimiento de la obligación prevista en el artículo 20° de la presente Ley, por parte del arrendador y/o arrendadora dará origen a que se le imponga una multa de conformidad con lo establecido en las sanciones previstas en la presente Ley.

Sección Segunda De la Jurisdicción Especial Inquilinaria


Órganos Jurisdiccionales


Artículo 23° La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los
Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de
los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato; y en el resto del país, la
competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de
que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la
competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia
de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

Sección Tercera De la Defensoría Pública Para la Protección del Derecho a la Vivienda


De la Defensoría Pública


Artículo 24°. La Defensoría Pública Para la Protección del Derecho a la Vivienda, es el órgano que dispondrá lo conducente para la designación de Defensores Públicos o Defensoras Públicas con competencias en materia de defensa y protección del derecho a la vivienda; tendrá especial atención en el resguardo de los derechos de aquellas personas que ocupen inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión con ocasión de una relación arrendaticia o laboral.

Atribuciones de la Defensoría Pública


Artículo 25°. En el marco de la presente Ley, la Defensoría Pública Para la Protección del Derecho
a la Vivienda, tendrá las siguientes atribuciones:
1.   Velar por el efectivo respeto y garantía del derecho humano en el que se constituye la vivienda, con especial atención en el resguardo de los derechos y garantías de aquellas personas que ocupen inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión con ocasión de una relación arrendaticia o laboral.
2.   Orientar e instruir a los habitantes del territorio nacional en el ejercicio y defensa de sus derechos en materia de vivienda y hábitat ante las autoridades competentes o entidades de carácter privado.
3.   Divulgar todo lo relativo al derecho humano en el que se constituye la vivienda y recomendar las políticas para su enseñanza.
4.   Organizar y dirigir la Defensoría Pública Para la Protección del Derecho a la Vivienda en
los términos que señale la Constitución y la Ley.
5.   Presentar proyectos de ley sobre materias relativas a su competencia.
6.   Investigar, de oficio o a solicitud de parte, casos de violaciones al derecho humano en el que se constituye la vivienda, con especial atención en aquellos que vulneren los derechos y garantías de aquellas personas que ocupen inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión con ocasión de una relación arrendaticia o laboral.
7.   Prestar la debida asistencia jurídica en los procedimientos administrativos y judiciales a las presuntas víctimas objeto de violaciones al derecho humano en el que se constituye la vivienda, habitación o pensión con especial atención en aquellos donde se menoscaben los derechos y garantías de aquellas personas que ocupen inmuebles destinados a vivienda con ocasión de una relación arrendaticia o laboral.
8.   Promover recursos judiciales o administrativos para la protección del derecho humano en el que se constituye la vivienda, con especial atención en aquellos casos donde se vean vulnerados los derechos y garantías de aquellas personas que ocupen inmuebles destinados a vivienda con ocasión de una relación arrendaticia o laboral.
9.   Practicar inspecciones, donde lo estime necesario, en orden a asegurar el respeto al derecho humano en el que se constituye la vivienda, cuando se presuma que se vulneran los derechos y garantías de aquellas personas que ocupen inmuebles destinados a vivienda con ocasión de una relación arrendaticia o laboral.
10. Emitir opiniones sobre proyectos de leyes que afecten el ejercicio del derecho humano en el que se constituye la vivienda.
11. Promover y proponer las medidas que estime necesarias en orden a prevenir violaciones al derecho humano en el que se constituye la vivienda.
12. Desarrollar un programa permanente de actividades de promoción sobre el conocimiento y respeto al derecho humano en el que se constituye la vivienda.
13. Las demás que le atribuyan la Constitución o la Ley.

TÍTULO II DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

CAPÍTULO I DEBERES Y DERECHOS

Irrenunciabilidad De Los Derechos


Artículo 26°. Los Derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y/o arrendatarias son irrenunciables; será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del poder público que viole y menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley es nulo; y los funcionarios públicos y funcionarias públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil y administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores

Condiciones del Inmueble


Artículo 26°. Los arrendadores y/o arrendadoras de inmuebles destinados al arrendamiento están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmuebles. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables.

Entrega del Inmueble


Artículo 27°. Es un deber de los arrendadores y/o arrendadoras entregar al arrendatario y/o arrendataria, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, así como, poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato.

Mantenimiento de los Servicios.


Artículo 28°. Es un deber de los arrendadores y/o arrendadoras mantener en el inmueble los
servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado para el fin convenido en el
contrato.

Del Cobro de Servicios


Artículo 29°. Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrá exigir más de un veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos de limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar.

Del Cobro de los Servicios fuera la Propiedad Horizontal


*Artículo 30°. En las edificaciones sujetas a regulación, que consten de unidades independientemente consideradas, cualesquiera que fuere su uso, dadas en arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento, y el gasto esté debidamente soportado por facturas que le permitan al arrendador verificar el pago efectuado.

Subrogación de los Contratos


Artículo 31°. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios y/o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley.

Del Cobro Indebido de los Cánones


Artículo 32°. No se podrán cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos fijados debidamente por la Dirección Nacional de Inquilinato, los arrendadores y/o arrendadoras que haciendo uso de la necesidad del arrendatario y/o arrendataria no cumplan con el presente artículo serán objeto de sanción, de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario y/o arrendataria de iniciar los procedimientos establecidos en la presente Ley.

Daños Maliciosos


Artículo 33°. El arrendador y/o arrendadora no estará obligado a efectuar reparaciones que se
originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios.

Goce Pacifico del Inmueble


Artículo 34°. El Arrendador y/o arrendadora tiene la obligación de garantizar el uso o goce pacifico del inmueble al arrendatario y/o arrendataria durante el tiempo del contrato, especialmente cuando sean inmuebles destinados a vivienda, el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador y/o arrendadora dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley.

Cobro del Canon de Arrendamiento


Artículo 35°. El arrendador y/o arrendadora tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento que se haya fijado debidamente por la Dirección Nacional de Inquilinato, a tal efecto, el arrendador y/o arrendadora podrá acordar con el arrendatario y/o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos deben cancelar dicho canon.

Canon Sobre Inmuebles no Regulados


Articulo 36°. En los contratos de arrendamiento, celebrados a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo, éste se ajustará por la variación porcentual acumulada que haya experimentado el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) registrado por el Banco Central de Venezuela, cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia.

Restitución del Inmueble


Artículo 37°. El arrendador y/o arrendadora tiene el derecho a recibir el inmueble en las mismas
condiciones en que lo arrendara, al término de la relación arrendaticia.

Nulidad del Subarrendamiento, Traspaso y Cesión


Artículo 38°. Son nulos el subarrendamiento y el traspaso del inmueble, realizados sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato, los infractores de esta disposición, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.

Derecho a la Suscripción del Contrato


Artículo 39°. Los arrendatarios y/o arrendatarias, tienen el derecho a que se les elabore un contrato escrito a tiempo determinado o indeterminado según acuerdo voluntario entre las partes, el mismo deberá ser público, a tal efecto, las notarias públicas y los registros con funciones notariales deberán crear los mecanismo necesarios para exonerar de todo gravamen estas actuaciones; los arrendadores y/o arrendadoras que por la necesidad del arrendatario y/o arrendataria hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

Del Canon de Arrendamiento


Artículo 40°. El arrendatario y/o arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en los artículos 65° y 66 de la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado a:
1.   Pagar alquileres superiores a los legalmente fijados por la Dirección Nacional de Inquilinato, ni primas por la cesión, traspaso, arriendo o venta de punto.
2.   Aceptar la condición de la compra de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato.
Los arrendadores y/o arrendadoras que por la necesidad del arrendatario y/o arrendataria hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

Derecho a la Prorroga Legal


Artículo 41°. Los arrendatarios y/o arrendatarias que celebren contratos a tiempo determinado o indeterminado tienen potestativamente el derecho a una prórroga legal llegado el día del vencimiento del mismo como lo disponen los artículos 73° al 79° de la presente Ley. Esta prórroga legal será obligatoria para el arrendador y/o arrendadora.

CAPÍTULO II GARANTÍAS

De Las Garantías


Artículo 42°. El arrendador y/o arrendadora podrá exigir al arrendatario y/o arrendataria garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.

Del Depósito


Artículo 43°. Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a la
suma de dos (2) mensualidades, cantidad ésta que no podrá ser imputable al pago de los cánones de
arrendamiento.

Colocación Del Depósito en una Institución Financiera


Artículo 44°. En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador y/o arrendadora, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una Cuenta que mensualmente genere intereses en un ente regido por la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras. Los intereses y otros beneficios que se produzcan corresponderán al arrendatario y/o arrendataria, y serán acumulados a la cantidad dada en garantía, desde el mismo momento en que se recibe el depósito.

Depósitos no Colocados en una Institución Financiera


Artículo 45°. Si por cualquier circunstancia, el arrendador y/o arrendadora incumpliere la obligación establecida en el artículo precedente, quedará obligado a satisfacer al arrendatario y/o arrendataria intereses calculados a la tasa mensual pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela

Restitución Del Depósito


Artículo 46°. El arrendador y/o arrendadora deberá reintegrar al arrendatario, al término de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario y/o arrendataria, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

No Restitución Del Depósito


Artículo 47°. Cuando el arrendador y/o arrendadora se negare sin justa causa a reintegrar el depósito, y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario y/o arrendataria puede ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará conforme al procedimiento previsto en esta Ley.

De Los Interés De Mora


Artículo 48°. Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela
.
De Las Cláusulas Penales


Artículo 49°. Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, está nunca podrá ser superior a la treintava parte del canon de arrendamiento.

CAPÍTULO III DE LOS CONTRATOS

Del Contrato


Artículo 50°. El contrato de arrendamiento es aquel mediante el cual el arrendador y/o arrendadora se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario y/o arrendataria quien a su vez se obliga a pagar por ese uso y goce un canon mensual, el cual deberá cumplir con los extremos exigidos en el artículo 39° de la presente Ley.

Duración De Los Contratos


Artículo 51°. La duración de los contratos de arrendamiento regulados por la presente Ley será la
libremente acordada por las partes.

De los Ejemplares del Contrato


Artículo 52°. Las partes al suscribir el contrato de arrendamiento deben extender dos (02) ejemplares en original de un mismo tenor, de los cuales uno (01) será para el arrendador y/o arrendadora y el otro para el arrendatario y/o arrendataria.

Anexo de la Fijación del Canon


Artículo 53°. A los contratos de arrendamiento se les debe anexar como parte íntegra del mismo el documento mediante el cual la Dirección Nacional de Inquilinato fija el correspondiente canon de arrendamiento; se considerará nulo el contrato cuando no se cumpla con lo indicado en el presente artículo y los arrendadores y/o arrendadoras que por la necesidad del arrendatario o arrendataria hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

Pago en Moneda Extranjera


Articulo 54°. En los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerará al arrendatario y/o arrendatario liberado de su obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional.

Sometimiento De La Jurisdicción Judicial


Articulo 55°. Los Contratos de arrendamiento deben quedar sometidos a la jurisdicción judicial donde se encuentre el inmueble, los arrendadores y/o arrendadoras que por la necesidad del arrendatario o arrendataria hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

Consentimiento del Cónyuge o Concubino Para el Desistimiento


Artículo 56°. Cuando el arrendatario y/o arrendataria manifestase su voluntad de no renovar el contrato o desistir de él sin el consentimiento del cónyuge o concubino que conviviera con dicho arrendatario y/o arrendataria, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge o concubino, a tal efecto, deberá el cónyuge o concubino en un plazo de quince días (15) manifestar por escrito al arrendador y/o arrendadora su voluntad de subrogarse al contrato, teniendo el arrendador y/o arrendadora la obligación de aceptar la subrogación del cónyuge, concubino o concubina.
Desistimiento sin Consentimiento del Cónyuge, Concubino o Concubina Articulo 57°. Cuando el arrendatario y/o arrendataria abandonara el inmueble sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge o concubino que conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador y/o arrendadora reciba notificación escrita del cónyuge o concubino manifestando su voluntad de ser arrendatario y/o arrendataria, teniendo el arrendador y/o arrendadora la obligación de aceptar la subrogación del cónyuge o concubino.

Subrogación De Los Contratos por Divorcio


Artículo 58°. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada; la voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada por escrito al arrendador y/o arrendadora en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, teniendo el arrendador y/o arrendadora la obligación de aceptar la subrogación del cónyuge, concubino o concubina.

Subrogación Por Muerte del arrendatario y/o arrendataria


Articulo 59°. En caso de muerte del arrendatario y/o arrendataria, podrán subrogarse en el contrato:
1.   El cónyuge del arrendatario y/o arrendataria que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
2.   La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario y/o arrendataria de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la simple convivencia.
3.   Los descendientes del arrendatario y/o arrendataria que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él.
4.   Los ascendientes del arrendatario y/o arrendataria que hubieran convivido habitualmente con él o ella.
5.    Los hermanos del arrendatario y/o arrendataria en quienes concurra la circunstancia prevista en el numeral anterior
6.    Las personas distintas de las mencionadas en los numerales anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el segundo grado de consanguinidad con el arrendatario y/o arrendataria y hayan convivido con este durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Las personas indicadas deberán notificar por escrito en el plazo de un mes al fallecimiento del arrendatario y/o arrendataria su intención de subrogarse al contrato, teniendo el arrendador y/o arrendadora la obligación de aceptar la subrogación del cónyuge o concubino.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario y/o arrendataria no existiera ninguna de las personas indicadas en los numerales del presente artículo, el arrendamiento quedará extinguido.

Prórroga de los Contratos


Artículo 60°. Los contratos de arrendamiento celebrados por un tiempo determinado, que prevean
prórrogas convencionales, automáticas y sucesivas, se considerarán siempre a tiempo determinado,
aunque su duración exceda de quince (15) años.
En aquellos contratos celebrados por un tiempo determinado donde no se prevean prórrogas
convencionales, automáticas y sucesivas, y el arrendador y/o arrendadora no manifieste su deseo de
dar termino al mismo y no realizara un nuevo contrato en los mismo términos del anterior se
considerará que opera la tácita reconducción y el último contrato se considerará a tiempo indeterminado.

CAPÍTULO IV DE LOS CÁNONES Y SU FIJACIÓN

De la Competencia


Artículo 61°. Es competencia de la Dirección Nacional de Inquilinato, la fijación del canon de
arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.

De la Oportunidad para la Cancelación del Canon


Artículo 62°. Salvo pacto contrario, el pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse en los cinco (05) primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador y/o arrendadora exigir el pago anticipado de más de dos (02) cánones de arrendamiento.

Del Procedimiento para la Cancelación del Canon

Artículo 63°. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en
su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.


Del Recibo de Pago


Artículo 64°. El arrendador y/o arrendadora queda obligado a entregar al arrendatario y/o arrendataria un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario y/o arrendataria. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, el canon en vigor.

De la Fijación del Canon


Artículo 65°. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1° de la presente Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en salarios mínimos urbanos:
1.   Con un valor hasta de 223 salarios mínimos urbanos 3 % anual.
2.   Con un valor de entre 224 y 446 salarios mínimos urbanos 4 % anual.
3.   Con un valor de entre 447 y 663 salarios mínimos urbanos 5 % anual.
4.   Con un valor superior a 664 salarios mínimos urbanos 6 % anual.
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Determinación del Valor del Inmueble


Artículo 66°. Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, la
Dirección Nacional de Inquilinato deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1.   Uso, clase, calidad, condiciones de mantenimiento y conservación, dimensiones aproximadas, porcentaje de depreciación según el método de ross y heidecke y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales se especificarán razonadamente.
2.   El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud                                                 de                                                 regulación. A los efectos de la fijación del canon, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes ordinarios causados por la administración, conservación,
reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

Canon Máximo de los Muebles y Otros Accesorios


Artículo 67°. El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con el inmueble sujeto a regulación, será fijado por las partes contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2%) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, en ningún caso, podrá exceder del veinte por ciento (20%) del monto del canon fijado al inmueble.

Sección Primera Procedimiento para La Fijación y Revisión del Canon

Procedimiento Para la Fijación del Canon


Artículo 68°. La fijación del canon se hará a instancia de partes, mediante solicitud escrita, o de oficio, en el segundo caso, la Dirección Nacional de Inquilinato ordenará la apertura del procedimiento y notificará a las partes cuyos derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos pudieren resultar afectados.

De la Solicitud a Parte Interesada


Artículo 69°. Presentada la solicitud escrita para la fijación del canon de arrendamiento, la Dirección Nacional de Inquilinato la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles siguientes si cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 70° de la presente Ley; si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendarios siguientes contados a partir de su notificación. Si los defectos u omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.

Del Contenido de la Solicitud


Artículo 70°. El escrito de la solicitud deberá indicar:
1.   El organismo al cual está dirigido.
2.   La identificación del interesado, y en su caso, de la persona que actúe como su representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte.
3.   La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.
4.   Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud.
5.   Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.
6.   Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentarias.
7.   La firma de los interesados.

De la Notificación


Artículo 71°. Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, que se le dará inicio a la fijación del canon correspondiente, a tal efecto, la Dirección Nacional de Inquilinato en un lapso de veinte (20) días calendarios a la notificación, deberá determinar el valor del canon cumpliendo con lo indicado en los artículos 66° y 67° de la presente Ley, este lapso podrá extenderse hasta por veinte
(20) días calendarios más, cuando razones de importancia así lo impongan; dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se determine el justo valor del canon. Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido determinado por la Dirección Nacional de Inquilinato, en fecha no anterior de dos (2) años a la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite.

Revisión de los Cánones de Arrendamiento


Artículo 72°. Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación por la Ley, serán revisados por la Dirección Nacional de Inquilinato a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:
1.   Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente.
2.   Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
3.   Cuando el arrendador y/o arrendadora haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral 1 del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.
En el caso contemplado en el numeral 1 de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho numeral. La Dirección Nacional de Inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.

CAPÍTULO V DE LA PRORROGA LEGAL

De la Prórroga Legal


Artículo 73°. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto, alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de esta Ley, celebrados por un tiempo determinado o indeterminado, llegado el día del vencimiento del plazo convenido por las partes, estos se prorrogarán obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
1.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de (6) meses.
2.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
3.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de cuatro (4) años
4.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de cinco (5) años.

Indemnización de la Prórroga Legal


Artículo 75°. El arrendador y/o arrendadora deberá indemnizar al arrendatario y/o arrendataria si por causa injustificada no permite el goce de la prórroga legal a que se refiere el artículo anterior, la indemnización a que se refiere el presente artículo será el pago en Bolívares correspondiente a las mensualidades del tiempo que corresponda a la prórroga legal, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendatario y/o arrendataria de solicitar el disfrute de la prórroga legal.
El arrendador y/o arrendadora no estará obligado a cumplir con la indemnización indicada en el presente artículo cuando deba desistir del contrato porque el inmueble sea objeto de reparaciones mayores o demolición, así como, cuando el inmueble se encuentre en una zona de alto riesgo determinada por las autoridades competentes.

Pago del Canon Durante la Prórroga


Artículo 75°. Durante el lapso de la prórroga legal el arrendatario estará obligado a pagar los cánones de arrendamiento y otras obligaciones legales y contractuales correspondientes sólo al tiempo que de manera convencional y efectiva haya hecho uso de la misma; la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, a todos los efectos legales y jurídicos, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el único o en el último contrato celebrado, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación; si el inmueble estuviere exento de regulación, y en su defecto, el canon se ajustará por la variación porcentual acumulada que haya experimentado el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) registrado por el Banco Central de Venezuela, al inicio de cada período del lapso de la prórroga legal correspondiente.

Notificación de la Prórroga Legal


Artículo 76°. La prórroga legal establecida en el artículo 70° de la presente Ley, operará de pleno derecho para el arrendatario y/o arrendataria, cuando el arrendador y/o arrendadora le notifique con al menos treinta (30) días antes del vencimiento del único o último contrato su deseo de extinguir la relación arrendaticia, esta notificación se deberá hacer por medio de documento público o de telegrama entregado en la dirección indicada, o en su defecto, en la del inmueble arrendado, o también por medio de documento privado con constancia de recibido. Vencida la prórroga legal el arrendador y/o arrendadora podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble.

Vencimiento de la Prórroga Legal


Artículo 77°. Si al vencimiento de la prórroga legal y cumplidos los extremos del artículo anterior el arrendatario y/o arrendataria no cumpliere con su obligación de entregar el inmueble el arrendador y/o arrendadora podrá solicitar el desalojo del inmueble de conformidad lo disponen los procedimientos contenidos en la presente Ley.

Incumplimiento de las Obligaciones Contractuales o Legales


Artículo 78°. Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

De las Demandas Durante la Prórroga Legal


Artículo 79°. Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 73° de esta Ley, no se admitirán demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento por el vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean propuestas por el incumplimiento de otras obligaciones legales o contractuales.

TÍTULO III DEL PROCEDIMIENTO EN SEDE ADMINISTRATIVA

Procedimiento previo a las demandas


Artículo 80°. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de
arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de
garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles urbanos o suburbanos, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador y/o arrendadora del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Dirección Nacional de Inquilinato, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Inicio


Artículo 81°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Dirección Nacional de Inquilinato, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble.

Audiencia conciliatoria


Artículo 82°. El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca
acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia
conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni
mayor de quince (15) días hábiles, contados a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha
parte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el
funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría Pública Para la
Protección del Derecho a la Vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la
comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia
conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados.
Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no
comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva
oportunidad dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a éste.
Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la
incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia, haciendo uso de sus potestades
conciliatorias, así como de la justicia alternativa, podrá dictar las providencias a que hubiere lugar a
solicitud de parte, e incluso de oficio, con el fin de resguardar la estabilidad de los derechos e
intereses en juego en una correcta solución del conflicto. Todas las actuaciones serán recogidas en
un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente.
La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus
sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento.
En caso de inasistencia de la parte contra la cual obra la solicitud, o del Defensor designado, el
funcionario actuante presumirá la aceptación de los hechos y, con fundamento en ello, emitirá su
decisión. En dicho caso, si la aceptación de los hechos operare por ausencia del Defensor
designado, éste será sancionado conforme el ordenamiento jurídico vigente.
La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las
funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse,
suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del
conflicto, sin que el lapso total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días
hábiles.
En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y
circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas al efecto.

Culminación del procedimiento


Artículo 83°. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas.

Resultado de la audiencia conciliatoria


Artículo 84°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán su forma y tiempo de ejecución voluntaria en cuanto a la desocupación y entrega material del inmueble.

Acceso a la vía judicial


Artículo 85°. Cumplido el procedimiento descrito, independientemente de la decisión, las partes
podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los
artículos precedentes.

TÍTULO IV DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

CAPÍTULO I DE LAS DEMANDAS

Garantía del derecho a la defensa


Artículo 86°. Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido en el artículo anterior, optare por acudir a los órganos jurisdiccionales, el juez o jueza competente se asegurará de que el sujeto objeto de protección cuente con asistencia o representación jurídica durante todo el proceso, si dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proveérsela por medios propios, el juez o jueza suspenderá el proceso a los fines de la notificación a la Defensoría Pública Para la Protección del Derecho a la Vivienda, la designación y comparecencia de un Defensor Designado. De igual forma procederá cuando el Defensor designado deba ser sustituido.

De Las Demandas


Artículo 87° Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósitos dados en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral
dispuesto en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.

Principios del Procedimiento Oral


Artículo 87°. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, concentración, inmediación, verbalidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.

Del Inicio


Artículo 88°. El procedimiento se inicia por demanda escrita que debe llenar los requisitos exigidos en el Código de Procedimiento Civil, para el juicio ordinario. Al libelo se deben acompañar todas las pruebas documentales de que se disponga, así como indicar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en la audiencia de juicio. La prueba de confesión puede promoverse con el libelo y hasta el lapso probatorio establecido en este procedimiento; en todo caso se absolverán en la audiencia de juicio. A los efectos de la evacuación de la prueba de confesión se considerará que las partes están a derecho cuando estén representadas en juicio, por lo que al ser fijado el acto de posiciones juradas no será necesaria la citación de los absolventes. Si el demandante no acompañare a su demanda la prueba documental y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y se haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentran.

Representación del Demandante


Artículo 89°. Si la presentación del libelo de la demanda o del escrito de contestación de la misma se hicieren mediante la asistencia de abogados, la parte asistida podrá designar en ese mismo acto a los profesionales del derecho que le representarán en la causa, quienes quedarán facultados, previo cumplimiento de las formalidades previstas en los artículos 152, 154 y 155 del Código de Procedimiento Civil, para ejercer de inmediato las atribuciones propias de un mandatario. Cuando el libelo de la demanda o el escrito de contestación de la misma fueren suscritos por varios profesionales del derecho, podrán ser presentados por uno cualquiera de ellos.

Admisión de la Demanda


Artículo90°. El tribunal se pronunciará sobre la admisión de la demanda dentro de los tres (3) días
de despacho siguientes a la recepción del libelo y sus recaudos. En el auto de admisión el tribunal
señalará a la parte actora los vicios de forma que pudiere detectar y ordenará sus correcciones; una
vez realizadas las mismas fijará el día y la hora de la audiencia conciliatoria, la cual se celebrará al
quinto (5°) día de despacho siguiente, contado a partir de la fecha en que conste en autos la citación
del demandado, concediendo el término de la distancia si fuere el caso.
La audiencia será oral, privada y presidida por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las
partes o sus apoderados. De cada audiencia se levantará un acta en la cual deberá constar lo
ocurrido.

Del Litisconsorcio


Artículo 91°. Cuando en la audiencia conciliatoria, se esté en presencia de un litisconsorcio activo o pasivo, las partes o en su defecto el juez o jueza, nombrará una representación no mayor de dos (2) personas por litisconsorcio, a los fines de mediar y conciliar las posiciones de las mismas.

CAPÍTULO II DE LA AUDIENCIA CONCILIATORIA

No Comparecencia a la Audiencia Inicial


Artículo 92°. Si el demandante no comparece a la audiencia conciliatoria se considerará desistido el procedimiento, terminando el proceso mediante sentencia oral que se reducirá en un acta, la cual deberá publicarse en la misma fecha. Contra esta decisión el demandante podrá dentro de los tres (3) días de despacho siguientes apelar por ante el tribunal superior competente, el recurso se oirá en ambos efectos. La no comparecencia del demandado a la audiencia conciliatoria no causará efecto alguno, continuando el proceso con la contestación de la demanda. El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha en que la sentencia haya quedado definitivamente firme.

De la Apelación a la Sentencia Oral


Artículo 93°. El tribunal superior fijará la hora al tercer día de despacho siguiente al recibo del expediente, para la realización de la audiencia con la presencia de las partes, quienes podrán presentar las pruebas admisibles en esta instancia y decidirá en esa misma oportunidad. Contra esta decisión, no se oirá recurso alguno.

Prórroga de la Audiencia


Artículo 94°. El Juez o Jueza podrá prolongar la audiencia conciliatoria hasta agotar el debate,
pudiendo fijar hasta dos (2) nuevas audiencias dentro de los quince (15) días continuos siguientes,
contados a partir de la celebración de la primera audiencia.
La no comparecencia de cualquiera de las partes a las audiencias complementarias, producirá los
mismos efectos señalados para la no comparecencia a la audiencia inicial.

De la Conciliación


Artículo 95°. En la audiencia conciliatoria el juez o jueza deberá instar a las partes a ponerle fin a la controversia. De lograrse un acuerdo, el juez o jueza dará por concluido el proceso, mediante sentencia en forma oral, que dictará de inmediato, homologando el acuerdo, el cual reducirá en acta y tendrá efecto de cosa juzgada. Las opiniones que emita el juez o jueza en la audiencia conciliatoria no podrán ser consideradas como causales de recusación o inhibición.

Infructuosidad de la Audiencia Conciliatoria


Artículo 96°. Concluida la audiencia conciliatoria sin que haya sido posible la conciliación, el demandado deberá, dentro de los dos (2) días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda e invocar de manera conjunta todas sus razones, defensas y excepciones, su solicitud de llamamiento al tercero y la pretensión de reconvención.
A la contestación se deberá acompañar toda la prueba documental de que se disponga, así como indicar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en la audiencia de juicio. La prueba de posiciones juradas puede promoverse con el escrito de contestación y hasta el lapso de promoción de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso se absolverán en la audiencia de juicio. Si el demandado no acompañare con su contestación la prueba documental y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes públicos o privados y se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran y los datos referenciales de que disponga.

De la no Contestación de la Demanda


Artículo 97°. Si el demandado no diere contestación a la demanda se aplicará lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil sobre la confesión presunta; pero en este caso, el demandado podrá promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de tres (3) días de despacho siguientes a la oportunidad de la contestación omitida, y en su defecto el tribunal procederá a sentenciar la causa dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes, ateniéndose a la confesión del demandado. En caso de promoverse pruebas las mismas se evacuarán en el lapso probatorio establecido en este procedimiento.

De las Cuestiones Previas


Artículo 98°. En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas
las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, todas
las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá
proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La
negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación.
De ser opuestas las cuestiones previas por falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de este,
el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de
despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que
consten en autos.
De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción o de la competencia contra la
decisión que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitarán en cuaderno separado, y el
proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta
que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

De la Reconvención


Artículo 99°. En el acto de contestación de la demanda, el demandado podrá proponer
reconvención, siempre que el tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el
procedimiento sea compatible. El juez o jueza se pronunciará sobre la admisión de la reconvención
el mismo día de haberse propuesto o al día de despacho siguiente. Admitida la reconvención, la
contestación tendrá lugar en el segundo (2º) día de despacho siguiente. No se admitirá la promoción
de cuestiones previas, salvo las establecidas en los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346 del Código
de Procedimiento Civil, que se decidirán en la sentencia de fondo.
Contra la negativa de la admisión de la reconvención no se concederá recurso alguno.

De la Participación de Terceros


Artículo 100°. De proponer el accionado el llamamiento forzado de un tercero al proceso, el juez o
jueza admitirá o negará la tercería dentro de los tres (3) días de despacho siguientes. Cuando el juez
o jueza admita la tercería suspenderá la causa principal por un período de quince (15) días de
despacho. Vencido dicho lapso sin haberse logrado la citación del tercero, la causa continuará su
curso. En el auto de admisión se fijará el segundo (2º) día de despacho siguiente a la citación del
tercero, para que éste dé contestación a la cita propuesta.
En los demás casos de intervención voluntaria de terceros a que se refieren los ordinales 1º, 2º y 3º
del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal sólo admitirá las tercerías si éstas
fueren propuestas antes del vencimiento del lapso de promoción de pruebas.
Contra la negativa de admisión de la tercería no se concederá recurso alguno.

Promoción de Pruebas


Artículo 101°. Concluido el acto de la contestación de la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, el juez o jueza dictará un auto fijando los puntos controvertidos y abrirá un lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción, oposición y admisión de pruebas.
Si las partes promovieren pruebas de inspección judicial, experticias, informes de terceros, pruebas científicas y pruebas libres, el juez o jueza establecerá un lapso para evacuación de las mismas no mayor de quince (15) días de despacho. El juez o jueza podrá, por causa justificada, prorrogar por una sola vez el lapso de evacuación de la experticia por un plazo de tres (3) días de despacho.

De las Pruebas Documentales y/o Testimoniales


Artículo 102°. Cuando alguna de las partes pretenda promover pruebas documentales o testificales sobrevenidas a la interposición de la demanda o su contestación, según el caso, deberá justificar ante el juez o jueza la pertinencia, legalidad y motivos por los cuales no lo hizo en su debida oportunidad. El juez o jueza se pronunciará de inmediato sobre la solicitud y en caso de considerarlas admisibles establecerá el momento de su evacuación y las valorará en la oportunidad de ley.

CAPÍTULO III DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

De la Audiencia de Juicio


Artículo 103°. Al segundo (2º) día de despacho siguiente a la finalización del lapso probatorio, el juez o jueza fijará, por auto expreso, el día y la hora para la celebración de la audiencia de juicio, la cual deberá efectuarse dentro de un plazo no mayor a cinco (5) días de despacho. El Juez exigirá la presencia de los peritos de ser necesario.

Comparecencia en la Audiencia de Juicio


Artículo 104°. En el día y la hora fijados para la realización de la audiencia de juicio, deberán
concurrir las partes o sus apoderados, quienes expondrán oralmente los alegatos contenidos en la
demanda y en su contestación, sin que puedan admitirse nuevos alegatos. Si ninguna de las partes
compareciere a la audiencia, el procedimiento se extinguirá, con los efectos que indica el Código de
Procedimiento Civil.
Contra dicha decisión se admitirá recurso de apelación en ambos efectos, dentro de los tres (3) días
de despacho siguientes, contados a partir del acto que se impugna. A la entrada del expediente, el
tribunal superior fijará la audiencia oral para dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, en la
cual será decidida la apelación. No se admitirá recurso de casación contra dicho fallo.
Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le
hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la
parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la
comunidad de la prueba.

De las Pruebas en la Audiencia de Juicio


Artículo 105°. La audiencia será presidida por el juez o jueza, quien dispondrá de todas las
facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebración.
Oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez o jueza,
comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la
presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo
tenor deba referirse la exposición oral.
En este acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la
contestación de la demanda, estos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el
promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las
partes y por el juez o jueza.
Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le
hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la
parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.

Evacuación de Pruebas


Artículo 106°. Evacuada la prueba de alguna de las partes, el juez o jueza concederá a la contraria
un tiempo breve para que dentro de la misma audiencia formule las observaciones que considere
oportunas.
El juez o jueza podrá ordenar la evacuación de cualquier otra prueba que considere necesaria para el
mejor esclarecimiento de la verdad; también podrá dar por terminados los actos de examen de
testigos e interrogatorio a los peritos cuando los considere inoficiosos o impertinentes.
El juez o jueza valorará las pruebas atendiendo al principio de la sana crítica.
La audiencia de juicio podrá prolongarse en el mismo día, una vez vencidas las horas de despacho,
hasta que se agote el debate.

Del Fallo


Artículo 107°. Concluida la audiencia el juez o jueza se retirará por un tiempo que no excederá de
sesenta (60) minutos. Mientras tanto, las partes permanecerán en la sala de audiencias.
De regreso a la sala, el juez o jueza pronunciará su sentencia oralmente, expresando el dispositivo
del fallo y una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducirá de
inmediato en un acta, expresando su dispositiva.
El pronunciamiento de la sentencia podrá diferirse por una sola vez, para el día de despacho
siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez o jueza hará declaración expresa en el auto de
diferimiento.

De la Publicación del Fallo


Artículo 108°. Dentro del lapso de tres (3) días de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el Juez o Jueza deberá en su publicación reproducir por escrito el fallo completo, el cual se agregará al expediente, dejando constancia el secretario o secretaria, del día y hora de la publicación. El fallo será redactado en términos precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten en el expediente; pero contendrá la identificación de las partes y sus apoderados, los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así como la determinación del objeto o la cosa sobre la cual recaiga la decisión; pudiendo ordenar, si fuere necesario, experticia complementaria del fallo, realizada por un solo perito designado por el tribunal.

Del Registro Audiovisual de la Audiencia


Artículo 109°. La audiencia de juicio deberá ser reproducida en forma audiovisual, debiendo el
Juez remitir, junto con el expediente, la cinta o medio electrónico de reproducción para el
conocimiento del Tribunal Superior o del Tribunal Supremo de Justicia.
Ante la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la audiencia, ésta podrá realizarse sin estos
medios, dejando el Juez constancia de esta circunstancia en el acta de la audiencia de juicio
contentiva de la dispositiva.

CAPÍTULO IV DEL PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA

De la Apelación


Artículo 110°. En el procedimiento arrendaticio las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, debiendo ser propuesta dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación del fallo.
Oída la apelación el tribunal superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el
tercer (03) día de despacho siguiente, en el cual se dictara la sentencia definitiva.
Contra la decisión del tribunal superior se podrá anunciar recurso de casación dentro de los cinco
(5) días de despacho siguientes a la publicación del fallo, y siempre que por la cuantía de la
demanda esta sea recurrible.
Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le
hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la
parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la
comunidad de la prueba.

CAPÍTULO V DEL RECURSO DE CASACIÓN

Del Recurso


Artículo 111°. Se declarará con lugar el recurso de casación inquilinario cuando:
1.   En el proceso se hayan quebrantado u omitido formas sustanciales de los actos que menoscaben el derecho a la defensa o del debido proceso, lo cual no haya sido reparado en la sentencia del tribunal de segunda instancia; o cuando en ésta se hubiere incurrido en los vicios de inmotivación o incongruencia.
2.   Se haya incurrido en un error de interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la Ley, o aplicado falsamente una norma jurídica; cuando se aplique una norma que no esté vigente, o se le niegue aplicación y vigencia a una que lo esté; o cuando se haya violado una máxima de experiencia.
En los casos de ambos numerales la infracción tiene que haber sido determinante de lo dispositivo
en la sentencia.
El trámite del recurso de casación se sustanciará por las disposiciones del Código de Procedimiento
Civil.

CAPÍTULO VI DE LOS DESALOJOS

Causas Para Demandar el Desalojo


Artículo 112°. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de
arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
1.   Que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento si se trata de inmuebles destinados a vivienda, o dos (2) cánones de arrendamiento cuando el inmueble esté destinado a otros usos distintos a vivienda.
2.   En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
3.   Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación.
4.   En el hecho que el arrendatario y/o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario y/o haya cambiado el uso o destino que para el previo.
5.   Que el arrendatario y/o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
6.   Que el arrendatario y/o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, del documento de condominio, del
reglamento de condominio o de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada
por las autoridades competentes. 7. Que el arrendatario y/o arrendataria haya cedido el contrato de arrendamiento, subarrendado
total o parcialmente el inmueble, o traspasado el mismo, sin el consentimiento previo y por
escrito del arrendador. Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en el numeral 3, de este artículo, se deberá conceder al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Este plazo improrrogable sólo se concederá a los arrendatarios y/o arrendatarias que acrediten estar solventes en el pago de los cánones de arrendamiento para la fecha en que se dicte sentencia de fondo en primera instancia, y mantengan la solvencia de los pagos hasta que se produzca sentencia definitivamente firme.
El incumplimiento de esta obligación acarreará la pérdida del plazo improrrogable otorgado al arrendatario, y la ejecución inmediata del desalojo.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Notificación de la Practica de los Desalojos


Artículo 113°. Los funcionarios y funcionarias judiciales estarán obligados a notificar, en un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima y pacífica de aquellos inmuebles destinado vivienda, habitación o pensión, en resguardo y estabilidad del derecho humano en que se constituye la vivienda.

De la Restitución del Inmueble


Artículo 114°. Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario o funcionaria
judicial deberá remitir la Dirección Nacional de Inquilinato una solicitud mediante la cual dicho
órgano disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto
afectado por el desalojo y su grupo familiar; si éste manifestare no tener lugar donde habitar.
En todo caso, no se procederá a la ejecución del desalojo sin que se garantice el destino habitacional
de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.

Garantía del derecho a la vivienda


Artículo 115°. Toda autoridad administrativa y judicial que tuviere a su cargo la ejecución de desalojos está en la obligación de poner a disposición del público en general y, especialmente de los interesados directamente, así como de las organizaciones sociales que se creen legalmente para la Defensa de los derechos de los Arrendatarios y/o arrendatarias, la información relativa a los desalojos previstos; dentro del plazo de noventa (90) días previo a la ejecución.

Adquirientes de vivienda


Artículo 116° Cuando el desalojo deba efectuarse sobre un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión por el beneficiario de un crédito inmobiliario, como consecuencia del atraso o cesación de pagos, se seguirán los procedimientos establecidos en la presente Ley, debiendo el juez o jueza competente además, informar de la ejecución a la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y al Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), a los fines de que dichos organismos evalúen la situación del crédito fallido y gestionen lo conducente a efectos de coadyuvar a la solución de la situación del afectado, en cuanto sea posible.

Inhabitabilidad del inmueble


Artículo 117°. Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado la Inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecución del desalojo forzoso podrá obviar el cumplimiento de los plazos indicados en el artículo 113° de la presente Ley, pero en todo caso, deberá remitir de manera urgente, a la Dirección Nacional de Inquilinato, la solicitud de ubicación del afectado y su familia en un refugio temporal o en una solución habitacional definitiva.

TÍTULO V DEL PAGO POR CONSIGNACIÓN

CAPÍTULO I DE LA CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA

De la Consignación del Canon


Artículo 118°. Cuando el arrendador y/o arrendadora de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago del canon de arrendamiento vencido de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en su nombre y descargo, consignarla por ante el Tribunal competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Igualmente, podrá el arrendatario y/o arrendataria consignar, junto con el canon de arrendamiento, las cantidades de dinero correspondientes al pago de la cuota de condominio, de los gastos comunes a que refiere el artículo 30° de la presente ley, o a cualquier otro causado por alguna obligación legal o contractual asumida o a cargo del arrendatario y/o arrendataria.

De la Consignación Durante el Procedimiento Judicial


Artículo 119°. Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador y/o arrendadora podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago del canon de arrendamiento.

CAPÍTULO II DEL PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO

Del Escrito de Consignación


Artículo 120°. Mediante escrito dirigido al Juez o Jueza, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento y el motivo por el cual efectúa la consignación.
El Juez o Jueza dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario y/o arrendataria tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.

Del Cartel de Notificación


Artículo 121°. En caso que el arrendatario y/o arrendataria manifestare desconocer la dirección del arrendador y/o arrendadora y a los solos fines de cumplir con la notificación indicada en el artículo anterior, el arrendatario y/o arrendataria deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.

Del Expediente por la Consignación


Artículo 122°. Efectuada la primera consignación se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto.

Retiro del Canon Consignado


Artículo 123°. La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes, sólo podrá ser retirada por el beneficiario y/o beneficiaria de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario y/o arrendataria o el tercero consignante.

Del Estado de Solvencia


Artículo 124°. En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el
presente Título, se considerará al arrendatario y/o arrendataria en estado de solvencia, salvo prueba
en contrario que corresponderá apreciar al Juez o Jueza, ante quien el interesado presentare la
demanda.

De la Consignación como Medio de Prueba


Artículo 125°. A los fines de la comprobación de la legitimidad de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario y/o arrendatario, o por cualquiera persona debidamente identificada que actúe en su nombre y descargo, la relación detallada de las mismas, certificada por el Juez o Jueza a cargo del Tribunal donde hayan sido efectuadas, deberá ser apreciada y valorada como medio de prueba suficiente.

Exención de Tasas Fiscales y Otros Impuestos


Artículo 126°. A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las actuaciones en el Tribunal
estarán libres de derechos, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.

TÍTULO VI DEL REINTEGRO

Reposición del Cobro Indebido


Artículo 127°. En los inmuebles sometidos a regulación, conforme a la presente Ley, quedará sujeto a reposición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por Dirección Nacional de Inquilinato o lo cobrado por arrendamientos ilícitos.

Obligación de Reponer el Cobro Indebido


Artículo 128°. La obligación de reponer conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador y/o arrendadora o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario y/o propietaria fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en esta Ley.

De la no retroactividad


Artículo 129°. El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de entrada en
vigencia de la presente Ley, hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

De los Procedimientos para la Reposición del Cobro Indebido


Artículo 130°. Las acciones para solicitar la reposición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán y tramitarán conforme a las formalidades y procedimientos contenidos en la presente Ley.

Prescripción del Reclamo


Artículo 131°. La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la ultima fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada al inmueble de que se trate, por la Dirección Nacional de Inquilinato.

Resarcimiento de los Sobrealquileres


Artículo 132°. Los reintegros previstos en este Título son compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario y/o arrendataria deba satisfacer y se considerará a éste y/o ésta en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante acto administrativo o sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de cánones de arrendamiento.

TÍTULO VII DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

CAPÍTULO I DE LA PREFERENCIA OFERTIVA INDIVIDUAL

De la Preferencia Ofertiva Individual


Artículo 133°. La preferencia ofertiva individual es el derecho que tiene el arrendatario y/o
arrendataria para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el
inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario y/o arrendataria.
Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario y/o arrendataria que se encuentre
solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Notificación de la Preferencia Ofertiva Individual


Artículo 134°. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual, el propietario y/o propietaria deberá notificar al arrendatario y/o arrendataria, mediante documento público, su voluntad de venderle el inmueble. Dicha notificación deberá indicar, las condiciones, modalidades de la negociación, la dirección donde será recibida válidamente la respuesta y el precio, el cual no podrá ser distinto al valor del inmueble fijado para cálculo del canon de arrendamiento, debiendo anexar la copia del documento de propiedad del inmueble.

Contestación al Oferente


Artículo 135°. A los fines de la notificación indicada en el artículo anterior el arrendatario y/o
arrendataria deberá notificar al oferente, dentro de los treinta (30) días calendario siguientes al
ofrecimiento, su aceptación o rechazo.
Transcurrido este lapso sin que el arrendatario y/o arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, el
propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones
y modalidades del ofrecimiento de venta.

De la extinción del Ofrecimiento


Artículo 136°. Transcurridos ciento noventa (90) días calendario, contados a partir de la fecha del ofrecimiento de venta, sin que ésta se hubiere efectuado, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia cursarse una nueva oferta al arrendatario y/o arrendataria para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Del Ofrecimiento por un Tercero


Artículo 137°. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario y/o propietaria, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento público, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

Consideración Por la Relación Arrendaticia


Artículo 139°. El propietario y/o propietaria de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un
descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones:
1.   Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez (10) años y veinte (20) años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2.   Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún (21) años y treinta (30) años, un descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3.   Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un (31) años y cuarenta (40) años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4.   Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un (41) años, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El propietario y/o propietaria que por la necesidad del arrendatario y/o arrendataria haga caso a lo dispuesto en el presente artículo será sancionado de acuerdo a la presente Ley.

CAPÍTULO II DE LA PREFERENCIA OFERTIVA GLOBAL

De la Preferencia Ofertiva Global


Artículo 140°. La preferencia ofertiva global es el derecho que tienen los arrendatarios de una edificación que no se encuentre bajo el régimen de propiedad horizontal y posea viviendas, para que se les ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupan en tal condición de arrendatarios. Sólo serán acreedores a la preferencia ofertiva global los arrendatarios que se encuentren solventes en el pago de los cánones de arrendamiento.

Notificación de la Preferencia Ofertiva Global


Artículo 141°. A los fines del ejercicio del derecho preferente global, el propietario deberá notificar
a los arrendatarios y/o arrendatarias, mediante documento público, su intención de vender la
propiedad de manera global. Dicha notificación se practicará, a través de un solo escrito de oferta
dirigido a todos los arrendatarios, el cual deberá contener la descripción detallada del inmueble, las
condiciones de la negociación, la dirección donde será recibida válidamente la respuesta y el precio
el cual no podrá ser distinto al valor del inmueble fijado para cálculo del canon de arrendamiento,
debiendo anexar copia del documento de propiedad.
El funcionario o la funcionaria público que practique la notificación deberá hacerla en cada unidad
inmobiliaria y además fijar copia de la misma en las unidades donde no pueda practicarse la
notificación personal.

Contestación al Oferente


Artículo 142°. Los arrendatarios y/o arrendatarias constituidos en alguna forma asociativa, integrada con por lo menos el sesenta por ciento (60%) de la totalidad de los mismos, deberán notificar al propietario y/o propietaria, mediante documento público, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, dentro de los noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este lapso sin que los arrendatarios hubieren aceptado el ofrecimiento, el propietario y/o propietaria quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

De la extinción del Ofrecimiento


Artículo 143°. Transcurridos ciento noventa (90) días calendario, contados a partir de la fecha del ofrecimiento de venta, sin que ésta se hubiere efectuado, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia cursarse una nueva oferta a los arrendatarios y/o arrendatarias para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Del Ofrecimiento por un Tercero


Artículo 144°. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario y/o propietaria, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento público, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

Notificación al Ejecutivo


Artículo 145°. Los notificados que hayan expresado su voluntad de negociar la compraventa del
inmueble podrán notificar de su intención al Ejecutivo Nacional, a través del Ministerio con
competencia en materia de vivienda, con el objeto que este propicie la negociación, si lo
considerare conveniente, a fin de otorgar asistencia en el orden social, técnico y financiero a los
adquirientes.
Esta notificación no suspenderá los lapsos de las negociaciones que las partes hayan pactado.

Consideración Por la Antigüedad del Inmueble


Artículo 146°. El propietario y/o propietaria de inmuebles destinados a vivienda que se encuentren bajo el régimen de propiedad horizontal, deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones:
1.   Cuando el inmueble haya tenga una data de entre (10) años y veinte (20) años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2.   Cuando el inmueble haya tenga una data de entre veintiún (21) años y treinta (30) años, un descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3.   Cuando el inmueble haya tenga una data de entre treinta y un (31) años y cuarenta (40) años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4.   Cuando el inmueble haya tenga una data superior a cuarenta y un (41) años, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El propietario y/o propietaria que por la necesidad del arrendatario y/o arrendataria haga caso a lo dispuesto en el presente artículo será sancionado de acuerdo a la presente Ley.

CAPÍTULO III DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Del Retracto Legal


Artículo 147°. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios y/o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por dación en pago.
Para ejercer este derecho, los arrendatarios deberán cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 133 y 140 de la presente ley, según sea el caso.

Lapso Para Ejercer el Retracto Legal


Artículo 148°. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios y/o arrendatarias dentro del plazo de noventa (90) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente, mediante documento público. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados. En el caso de venta global a un tercero, éste deberá efectuar la mencionada notificación en la forma establecida en el artículo 141.

De los Supuestos Para Ejercer el Retracto Legal


Artículo 149°. Los arrendatarios y/o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en
el artículo 147 de la presente ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1.   No se les hubiere hecho la notificación prevista en los artículos 134 y 142, o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos
2.   Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios.

Improcedencia del Retracto Legal


Artículo 150°. El retracto legal no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de una edificación que no se encuentre bajo el régimen de propiedad horizontal y no posea viviendas.

De lo no Previsto


Artículo 151°. Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones
pertinentes contenidas en el Código Civil.

TÍTULO VIII DE LAS SANCIONES

Sanciones


Artículo 152°. Los interventores de la presente Ley serán sancionados por la Dirección Nacional de
Inquilinato en los siguientes casos y de la siguiente forma:
1.   Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
2.   Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 13 de la presente Ley, con una multa de trescientas Unidades Tributarias (300 U.T.).
3.   Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 20 de la presente Ley, con una multa de doscientas Unidades Tributarias (200 U.T.).
4.   Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 32 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
5.   Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 34 de la presente Ley, con una multa de treinta Unidades Tributarias (30 U.T.)
6.   Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 38 de la presente Ley, con una multa de Treinta Unidades Tributarias (30 U.T.).
7.   Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con una multa de Doscientas Unidades Tributarias (200 U.T.).
8.   Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 40 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
9.   Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
10. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 55 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
11. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 139 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
12. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 146 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
A tal efecto, La dirección Nacional de Inquilinato utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos.

De la Notificación al Infractor


Artículo 153°. La resolución en la cual se imponga una multa de las indicadas en el artículo
anterior, se notificará personalmente al infractor, remitiéndole copia de ella junto con la
correspondiente Planilla de Liquidación, a fin de que satisfaga el monto de la multa respectiva en
una Oficina Receptora de fondos Nacionales, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la
fecha en la cual se haga la notificación.
Los funcionarios o funcionarias de la Dirección Nacional de Inquilinato, podrán valerse de las
autoridades policiales para efectuar la notificación a que se refiere el presente artículo.

Publicación de la Notificación


Artículo 154°. Si la notificación al infractor no pudiere hacerse de la manera indicada en el artículo anterior, se seguirá el procedimiento establecido en el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

De la Reincidencia


Artículo 155°. En los casos de una primera reincidencia se aplicará a los infractores el doble de la
multa impuesta, y si el infractor reincidiera por tercera vez en la falta y este fuera el dueño de un
inmueble destinado a vivienda que no se encuentre bajo el régimen de propiedad horizontal o este
fuere dueño de más de cinco (5) inmuebles destinados a vivienda La Dirección Nacional dará inicio
a los trámites pertinentes a fin de expropiar el inmueble o inmuebles según sea el caso.
El inmueble o los inmuebles expropiados serán adjudicados a los arrendatarios y/o arrendatarias que
habiten el mismo al momento de la expropiación.

Sanción por Obstaculizar las Actuaciones


Artículo 156°. Quien se opusiere u obstaculizare el cumplimiento de las actuaciones de los funcionarios o funcionarias adscritos a la Dirección Nacional de Inquilinato, será sancionado de con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).

TÍTULO IX DISPOSICIONES TRANSITORIAS, DEROGATORIAS Y FINALES

Estimulo a la Iniciativa Privada


Artículo 157°. Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas en conformidad con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el Ejecutivo Nacional podrá declarar de interés social determinados proyectos que tengan por objeto la edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos. Los ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos de pago del
impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la fecha de terminación de la construcción.

Exención de Impuestos y Tasas Fiscales


Artículo 158°. Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales todas las
actuaciones que se realicen con ocasión de la presente ley.

De los Procedimientos en Curso


Artículo 159°. Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso se continuarán
tramitando hasta su culminación definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su
tramitación.

Derogatorias


Artículo 160°. Por la presente Ley quedan derogadas:
1.   El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.
2.   Todas las disposiciones que contravengas las normas contenidas en la presente Ley.
Dado, firmado y sellado en el Hemiciclo Protocolar de la Asamblea Nacional, a los _________
(___) del mes de _______ , del año dos mil once (2011), Años 200° de la Independencia, 152° de la
Federación y 11° de la Revolución.
CÚMPLASE Y EJECÚTESE